„Egy-egy horvátországi tengerparti apartman, illetve ház megvásárlását azoknak ajánlom, akik azt maguk fogják használni, esetleg akik befektetôként arra számítanak, hogy az árak tovább fognak emelkedni, vagyis az ingatlan értéknövekedése fedezi az egyébként nem kevés fenntartási költséget, adót” – mondja Sült Tibor, az ITD Zágrábi Kereskedelmi Irodájának vezetôje. Aki nem saját használatra, hanem bérbeadásra gondol, csalódhat, mert az ingatlan kiadása csak bonyolult és költséges  módon, egyéni vállalkozóként történô bejelentkezés vagy cégalapítás révén történhet. A saját használat viszont nem mindenkinek éri meg, mert egy adriai ingatlan nem a balatoni üdülôk mintájára „működik”. Ahhoz túl messze van, hogy csak úgy „leugorjon” az ember egy hétvégére, és az autópályadíjak sem alacsonyak: a magyar határhoz legközelebb esô tengerparti városba, Rijekába odavissza mintegy 5500 forintnak megfelelô kunát kell fizetni. „Az Isztrián talán jobban megéri telket venni – állítja Mogyorósi János, aki már szerzett tapasztalatokat a horvátországi ingatlanvásárlás terén. – Krk környezetében, ismereteim szerint, többen építkeznek. Ezen a környéken inkább van magyar nyelvű támogatás, és jobbak a közlekedési viszonyok is. Dalmácia elérhetôsége – az autópálya-építések fonáksága folytán – inkább romlott az elmúlt évben. A két horvátországi autópálya-szakasz között rettenetes dugók alakultak ki.”

AUTÓPÁLYÁN A TENGERIG

Tény, hogy a magyarok körében jelenleg a Kvarner-öböl, Isztria és Közép- Dalmácia a legnépszerűbbek. A helyzet azonban változik. Ebben az évben ugyanis kereken 200 km autópálya épül Horvátországban, ami meghaladja az eddigi rekordévnek számító 2003-at (tavaly 170 kilométer épült). Az új kormány azt tervezi, hogy az utak jelentôs részét már az idegenforgalmi szezon kezdetén megnyitja a forgalom számára. Ezért Antun Vidic, a Horvát Business Center (HBC) igazgatója bátran küldené délebbre is honfitársainkat. A helyszín kiválasztásánál szerinte már nem érvényesek a pár évvel ezelôtti szempontok. A HBC igazgatója szerint hosszú távú befektetés szempontjából is érdemesebb délebbre tájékozódni, hiszen elôbb-utóbb oda is elér az autópálya, ami jelentôsen növeli majd a most még kedvezôbb árfekvésű ingatlanok értékét. Vidic különösen a szigeteket ajánlja, hiszen „ott az ingatlanok még olcsóbbak, a víz tisztább, szebb a környezet és barátságosabbak az emberek”. Bármelyik környék mellet is döntsön a magyar befektetô, a telekkönyvek rendezetlensége, az engedély nélkül épített ingatlanok, a központi jelzálog nyilvántartás hiánya, a bonyolult eljárások és jogszabályok miatt nem egyszerű az ügylet lebonyolítása. „Az ingatlanvásárlást minden esetben ingatlanügyekben jártas helyi ügyvéd segítségével ajánlatos lebonyolítani” – figyelmeztet Sült. Az ITDH zágrábi irodája minden érdeklôdônek segít az eligazodásban, megadja egyes általa megbízhatónak ítélt ingatlanügynökségek címeit vagy átadja a vonatkozó horvát jogszabályok magyar nyelvű kivonatait. Az óvatosság azért is indokolt, mert Horvátországban még mindig két nyilvántartás létezik, a telekkönyv és a kataszter, s e két nyilvántartás akár a telkek mérete, tulajdonosai tekintetében is eltérhet, illetve hiányos lehet. Mindenképpen kell egy megbízható, vagyis drága ügyvéd, és jó, ha egy bizalmasunk beszél horvátul, amit viszont nem szükséges az ügyvéd vagy az ingatlanos orrára kötni – állítják egybehangzóan azok, akik szereztek már horvát tapasztalatokat. Vásárláskor a foglaló elvesztése jelentheti a legnagyobb veszélyt, hiszen amíg nem érkezik meg az ingatlanvásárláshoz szükséges engedély a horvát külügyminisztériumból, addig a szerzôdésnek nincs jogi hatálya. Az eladók ezért általában megpróbálják feltornászni a foglaló mértékét, illetve szeretnek egyenlôségjelet tenni a foglaló és az elôleg közé. A gondosan szövegezett szerzôdésnek éppen ezért célszerűen rendelkeznie kell arra az esetre, ha a magyar vevô nem kapja meg a horvát külügyminisztérium hozzájárulását az ingatlanszerzéshez. Nagyobb ingatlanok vásárlása esetén mindenképp érdemes – akár százszázalékos tulajdonunkat képezô – céget bejegyezni és e cég nevére vásárolni az ingatlant. E cég ugyanis horvát jogi személyként bármely más horvát jogi személlyel azonos jogokat élvez. Az építkezés Horvátországban is kötélidegzetet feltételez. Sôt olyan akadályok is nehezítik, amelyekre az átlag magyar álmában sem gondolna. A kisméretű ingatlanok például szakértôk szerint nem ajánlatosak, mert a módosabb külföldi vevôk általában nagyobb házakat keresnek. Ezért ha kisebb házunkat értékesíteni akarjuk, a potenciális vevôk köre a nálunk jobb alkupozícióban lévô helyi lakosokra korlátozódik. A „túl nagy” – mondjuk, a privatizáció körébe tartozó – ingatlanoknál viszont könnyen „beindulhat” a helyi „nemzeti lobbi”. A horvát bürokrácia is szövevényes útvesztôkbôl áll. Az engedélyeztetés a 2004. január 1-jétôl életbe lépett új horvát építési törvény alapján elvileg egyszerűsödik, de a gyakorlattól félnek a helyismerettel rendelkezôk is. A jogszabály szerint ugyan a hatóságok a kérelem benyújtásától számított 30 napon belül kötelesek elbírálni azt, azonban a kapcsolódó jogszabályok nehezen áttekinthetô és több módon értelmezhetô rendelkezései miatt gyakran hiánypótlást írnak elô, így az engedélyezési procedúra hónapokig, szélsôséges esetekben akár évekig is elhúzódhat. „Kiskaput”, már csak a helyi viszonyok hiányos ismerete miatt is, Horvátországban sokkal nehezebben találunk, mint otthon. „A horvátok a szabályok betartatásában már-már németes elszántságot mutatnak” – állítja Mogyorósi.

DÉLIES NAGYVONALÚSÁG

Horvátországban a munkaerô jól képzett, de mintegy 30-40 százalékkal drágább, mint Magyarországon, és az építtetônek arra is fel kell készülnie, hogy a határidôk betartását arrafelé délies nagyvonalúsággal kezelik – a kötbér említése pedig szó szerint sértésszámba megy. Dobai Lajos, a Valoviti papír d. o. o. magyar ügyvezetô igazgatója szerint minden vitás esetre érvényes horvátországi szabály, hogy olcsóbb, egyszerűbb kiegyezni a vállalkozóval, mint a hosszadalmas és kevés sikerrel kecsegtetô jogi utat választani.

CÉGALAPÍTÁS AJÁNLOTT

Az ingatlan kiadásához horvát céget kell alapítani, a magyar kft.-nek megfelelô „d. o. o.” társasági forma 2500 euró alaptôkével és körülbelül ezerezerötszáz euró alapítási költséggel egy hónapon belül bejegyeztethetô. A cégalapítás azonban – a jelentôs alapítási, illetve fenntartási költségek miatt – egy bizonyos befektetési szint alatt nem méretgazdaságos. Apartmant, házat, kisebb ingatlanokat közvetítô irodán keresztül célszerű bérbe adni. Ekkor az iroda gondoskodik az adók, illetékek befizetésérôl, elkerülhetô a sok adminisztráció, a bonyolult szabályok ismerete, kisebb gond a nyelvismeret hiánya. Sikeres idegenforgalmi vállalkozást Horvátországban nagyon is el tud képzelni Mogyorósi, de „az ilyen jellegű tevékenység teljes jelenlétet, vagyis Horvátországba történô átköltözést feltételez” – hívja fel a figyelmet egy nem elhanyagolható szempontra. Azon honfitársaink, akik nagyobb beruházásra készülnek Horvátországban – bármilyen jellegű üzleti tevékenységrôl legyen is szó – egy Magyarországon ma már szokatlan problémával is szembe kell hogy nézzenek: amennyiben terméküket, szolgáltatásukat business-business és nem business-customer vonalon értékesítik, készpénzhez csak nagyon nehezen jutnak majd. A Horvátországban általános körbetartozás, a váltóval történô fizetés és a mindenre kiterjedô barterezés miatt a kialakult kapcsolatrendszerrel nem rendelkezô külföldiek versenyhátránynyal indulnak, és ha nem rendelkeznek elegendô pénzügyi tartalékkal, a késedelmes kifizetések miatt köny-nyen pénzzavarba kerülhetnek. A kormányzati szinten inkább tapasztalható liberális, befektetôbarát hozzáállás gyakran ütközik helyi érdekekbe. Ha ilyenkor a külföldi befektetô nem találja meg a megfelelô hangot a helybéliekkel, könnyen elmérgesedhet a helyzet. „Elôfordul, hogy a helyi gazdasági és politikai elit, különösen a kisebb objektumokat és a koncessziós jogokat, lobbizással, pályáztatási technikákkal, a külföldi befektetôt lejárató sajtókampánnyal próbálja magának megszerezni” – jegyzi meg ezzel kapcsolatban Sült Tibor. Dobai Lajosnak is hasonló tapasztalatai vannak e téren: „A horvátokat rendkívüli módon összekovácsolta a háború. Ôk nem úgy néznek a külföldi befektetôkre, mint mi, magyarok, és bár lételemük lenne a tôkevonzás, mégis gyakran megnehezítik a külföldiek életét.” A Valoviti papír d. o. o. magyar ügyvezetô igazgatója az ilyen jellegű beruházások esetében leginkább a projekt-elôkészítés fontosságát hangsúlyozza, mely szerinte – a gyakran átláthatatlan, bürokratikus engedélyeztetési eljárások, a jogérvényesítô mechanizmusok nehézkessége miatt – az egyetlen biztosíték a sikeres megvalósításra.

INTÔ PÉLDA

Egy figyelmeztetô példa: a magyar tulajdonban lévô Dalmatia Marina d. o. o. az elmúlt két év során megszerezte a Tribunji jachtkikötô építésére és üzemeltetésére szóló 32 éves koncessziót, a Hvar szigeti Jelsa Hotelt, illetve a Primosten Szállodakomplexum többségi részvénycsomagját. A sikeres pályázat és a több tízmillió eurós befektetés ellenére azonban ez a vállalkozás sem valósulhat meg teljesen zökkenômentesen. A Hvar, Primosten és Vodice önkormányzatai által szervezett Helyi Hatóságok és a Lakosság Érdekvédelmi Koalíciója nevű szervezet kemény támadásokat intézett az itteni magyar érdekeltségek ellen. A primosteni járási tanács elnöke, Stipe Petrina a magyar befektetôket egy helyi lapban nemes egyszerűséggel „Primosten bitorlóinak” nevezte. Tanulságként nem árt észben tartani a figyelmeztetést: azzal, hogy házat vásároltunk Horvátországban, nem lettünk automatikusan otthon.

Sztepanov Milán