JÓBOL IS MEGÁRT A SOK
   
   TARTALOM
   KIADÓ
   LAPKONCEPCIÓ
   MEGJELENÉSI IDŐPONTOK
   HIRDETÉSI ÁRAK
   TECHNIKAI  ADATOK
   ELŐFIZETÉS
   TERJESZTÉS
   ELÉRHETŐSÉGEK
   AKTUÁLIS SZÁM
BEFEKTETÉS  

Lakáshitel-változások – Használt lakásra tízmillióval kevesebb támogatott hitelt kaphatunk drágábban. Az új lakásra felvett hitelek kamatterhe is magasabb lett az új szabályok alapján. Jó hír viszont, hogy a hiteldíjak innentôl kezdve rugalmasan követik majd a piaci viszonyokat, így hosszú távon csökkenésben is bízhatunk.

Az utóbbi három-négy esztendô slágerterméke a hazai pénzügyi szektorban vitathatatlanul a lakáshitel volt. Mintegy 300 ezer magyar család jutott kedvezményes lakáshitelhez a 2000. február 1-jén bevezetett, azóta több ízben módosított, kiterjesztett, majd kissé megkurtított lakástámogatási rendszer keretében.

A rendszer tehát – mondhatni – túlságosan is sikeres volt: 2003 végére már 1500 milliárd forintra nôtt a hitelállomány, a lakosság nettó adóssá, a rendszer pedig – addigi formájában – finanszírozhatatlanná vált, hiszen idôközben a piaci kamatok is jócskán elrugaszkodtak a támogatással bebetonozott kamatszintektôl.

ARCHÍVUM    CIMLAPSZTORI   KIRAKAT   KORMÁNYZATI NEGYED  CÉGVILÁG  KARRIER  BEFEKTETÉS  TREND  EXTRA  ÉLETMÓD  ROVATOK    

A folyamatok persze sokak számára láthatóak és elôrevetíthetôek voltak, de a kormányzat decemberi beavatkozása (különösen az addigiaktól eltérô kommunikáció miatt) az ország lakosságának nagy részét igencsak meglepte és érzékenyen érintette. A potenciális lakásvásárlók szinte egyik napról a másikra azzal szembesültek, hogy ha nem igyekeznek, akkor már három- négy százalékkal magasabb éves teher mellett juthatnak lakáshitelhez vagy éppen tízmillió forinttal kevesebbet kaphatnak támogatással, mint azelôtt. A december 12-én kihirdetett és tíz nappal késôbb életbe léptetett módosított kormányrendelet ugyanis ezen a két fronton avatkozott be jelentôsen. A használt lakás vásárlására, korszerűsítésére és bôvítésére maximálisan felvehetô támogatott hitel összege az addigi 15-rôl ötmillió forintra csökkent.

KÉT VÁLTOZÁS

A pénzügyi kormányzat indoklásai szerint ez nem jelent akkora érvágást a lakásvásárlók számára, hiszen az eddigi tapasztalatok azt mutatták, hogy a hiteligénylôk 70 százaléka ötmillió forintnál kisebb kölcsönt vett fel, 2003 második fél évében a használt lakáshoz igényelt átlagos hitelösszeg 4,5 millió forint volt. Az új lakások esetében továbbra is 15 millió forintig jár a támogatás, azonban a másik fontos beavatkozás miatt december 22-tôl már drágábban. Függetlenül ugyanis attól, hogy új vagy használt ingatlanról van szó, a korábbi fix kamatplafont mozgó rendszer váltotta fel, amely az állampapír- piaci kamatok aktuális szintjéhez köti a bankok által felszámítható kamat és kezelési költség együttes éves maximumát. Ezzel vége tehát a kánaánnak, amikor is 12,5 százalékos jegybanki alapkamat mellett a lakáshitelekért legfeljebb öt- vagy hatszázalékos hiteldíjat kellett fizetniük az új, illetve a használt lakások vásárlóinak. Az új rendszer mintegy nyolcszázalékos díjhoz vezet az új és 9,6 százalékoshoz a használt lakások esetében, a drágulás tehát több mint 50 százalékos.

Ami a havi törlesztôrészleteket illeti, azok emelkedése ekkora kamatkülönbségeknél már érezhetô: egy átlagos ötmillió forintos, tízéves futamidejű kölcsönnél durván 8-10 ezer forint a többletteher a december 22. elôtti és utáni állapotot összevetve. A kormányrendelet szerint a számítások alapjául a forrásul szolgáló jelzáloglevél futamidejével megegyezô vagy ahhoz közeli lejáratú állampapírnak az aukciókon kialakult három hónapos átlaghozamát kell tekinteni. A jelzáloglevelek futamideje többnyire öt év körül szóródik, így az ötéves állampapírhozamok elmúlt háromhavi átlagát kell figyelembe venni. Ha a január közepi szituációt vesszük alapul, akkor nyolc százalék körüli hozamszinttel kell számolnunk. Ez esetben az ügyfél kamata a támogatás idôtartama alatt nem lehet több, mint e hozam 110 százaléka (8,8 százalék), növelve négy százalékponttal s csökkentve a kamattámogatással.

Ez utóbbi új lakásnál a kiindulásképpen használt nyolcszázalékos hozam 60 százaléka (4,8 százalék), míg használtnál annak 40 százaléka (3,2 százalék). Így tehát a kamat (kezelési költséggel együtt) új lakásra felvett hitelnél legfeljebb nyolc százalék, míg használtnál 9,6 százalékos lehet. A mozgó hiteldíjplafon rendszerének elônye, hogy az valóban a piaci kamatszintek alapján teszi árazhatóvá a lakáshitelek költségeit, és megszünteti azt az állapotot, amikor is a bankok a forrásköltségektôl függetlenül államilag nyomott kamatokért nyújtották a hiteleket. Hosszú távon minden attól függ, hogy a jegybanki alapkamat és az állampapírok hozama hogyan alakul.

Amennyiben – a várakozásokkal ellentétben – további hozamemelkedés következne be, úgy tovább drágulnának a lakáscélú kölcsönök is, de a piaci elôrejelzések szerinti hozamcsökkenést szintén „egybôl” beáraznák a bankok. Erre már pusztán az egyre erôsödô kamatverseny is készteti ôket. Több banki szakember ugyanis most arra mutat rá, hogy az új rendszerben nagyobb a bankok mozgástere, ami kedvez a versenynek és végsô soron az ügyfeleknek. A rendelet megjelenését követôen piacra dobott ajánlatok ezt már némiképp alá is támasztják, hiszen míg korábban szinte tizedesjegyre megegyeztek a hitelajánlatok az öt- és hatszázalékos kamatplafon közelében, addig most új lakások esetén például 7,5-8,6; használt lakások esetén pedig 8,9-10 százalék között szóródnak az éves terhek az ötéves periódusú, változó kamatozású jelzáloghiteleknél.

A JÖVÔ ZENÉJE

Hogy az új szabályozásnak milyen hatása lesz az ingatlanpiacra, az egyelôre nyitott kérdés. A szakértôk szerint a lakásvásárlási kereslet valamelyest vissza fog esni, de ennek mértéke nem lesz sem drasztikus, sem tartós. A megtorpanás vélhetôen a budapesti használt lakásoknál lesz a leglátványosabb, hiszen a tapasztalatok szerint itt eddig is kevés volt az ötmilliós külsô erô, ennél másfél-kétszer akkora kölcsönre volt szükség egy lakható méretű fôvárosi otthon megteremtéséhez. Fél éven belül talpra áll az lakáspiac – vélekedett Gergely Károly, a Fundamenta- Lakáskassza Rt. vezérigazgatója, hozzátéve, hogy az új helyzet a lakás-takarékpénztárak számára nem is olyan hátrányos. Ezek az intézmények ugyanis változatlanul évi fix hatszázalékos kamatért kínálják kölcsöneiket (amit egy százalék körüli kezelési költség növel), így most relatíve olcsóbbakká váltak a banki hitelekhez képest.

Természetesen nem képesek ugyanazt a keresletet kielégíteni, hiszen lakástakarékpénztári kölcsönhöz legalább négyéves elôtakarékoskodás szükséges, de ha valakinek hosszú távú céljai vannak, akkor nem árt elgondolkodni ezen a lehetôségen is, kiváltképp amiatt, hogy 2003 áprilisa óta kétszer annyi (évi 72 ezer forintos) vissza nem térítendô támogatás is jár a pénztárak betéteseinek. Ha pedig a takarékpénztárak elônyeit és a kereskedelmi bankok azonnali hitelnyújtását egyszerre szeretné valaki kihasználni, akkor az úgynevezett kombiajánlatok között is szétnézhet. Ezáltal ugyanis kiküszöbölhetô a hosszas elôtakarékoskodás. Az ügyfél azonnal hitelt kap a banktól, és közben kezd elôtakarékoskodni a lakás-takarékpénztári szerzôdése értelmében, majd négy év után a pénztár törleszti a banki hitelt az ügyfél helyett. Az ilyen ajánlatok persze többe kerülnek, mint a sima lakás-takarékpénztári szerzôdések, de még mindig alacsonyabb törlesztôrészletet eredményeznek, mint a „rendes” banki lakáshitelek. Legalábbis a mostani kamatkörnyezetben.

Fekete Emese


Visszamenôlegesen is meg nem is

Az új szabályok nem vonatkoznak a már megkötött szerzôdésekre – hangsúlyozta több ízben Medgyessy Péter kormányfô, enyhítendô a karácsony elôtti pánikhangulatot. Ha az állami támogatást visszamenôlegesen nem is kurtították meg, a bankok egy része saját mozgásterét kihasználva drágított a korábban felvett, változó kamatozású szerzôdések feltételein. A lakáshitelpiac legnagyobb szereplôje, az OTP Bank például a 2003. június 16-át megelôzôen folyósított (Forráshitel 2.5, 2.75, illetve 5.5 elnevezésű) hitelek kamatait emelte meg, mondván: a pénzpiacon történt változások kikényszerítették a lépést. „Az érintett szerzôdések esetében az OTP eredetileg nem határozott meg olyan magas kamatokat, mint amit az akkori szabályozás lehetôvé tett” – nyilatkozta Hegedűs Éva ügyvezetô igazgató. Ennek következtében új lakás építése esetén másfél, használt lakás vásárlása esetén pedig három százalékponttal lettek magasabbak az éves terhek.

A piac második legnagyobb szereplôjeként működô Földhitel- és Jelzálogbank új kamatkondíciói egyedül az 2003. június 16. és december 22. között felvett hiteleket nem érintik. „Az ezen hónapok alatt felvett kölcsönöknél ugyanis a futamidô végéig érvényes a hatszázalékos maximális kamat” – mondta el Zádori János marketingigazgató. A december 22. után, illetve tavaly nyár elôtt megkötött szerzôdések esetén a fordulónál, ami egy, öt vagy tíz év lehet, az ügyfél választása szerint újra meghatározzák a kamatokat.

Az igazságosabb elosztásért Az állami támogatások megnyirbálására elsôsorban azért volt szükség, hogy a lakáshitelezési rendszer valóban azokat tudja támogatni, akik rászorulnak az állami segítségre, és ne azokat, akik a piaci kamatozású hitelek törlesztését is nyugodtan megengedhetnék maguknak. Az utóbbi három évben minden egyes magyar családnak 30 ezer forintjába került az, hogy a családok mindössze hétnyolc százaléka támogatott hitelbôl vásárolt lakást. A kedvezmények kiszélesítésével ugyanis sok esetben nem az elsô lakásukért vagy gyarapodó családjuk miatt nagyobb otthon megteremtéséért küzdô családok kaptak segítséget, hanem azok a tehetôsebb magánszemélyek, akik elsôsorban befektetési céllal akartak lakást venni. Ez pedig nem lehetett a rendszer célja.¦

ARCHÍVUM    CIMLAPSZTORI   KIRAKAT   KORMÁNYZATI NEGYED  CÉGVILÁG  KARRIER  BEFEKTETÉS  TREND  EXTRA  ÉLETMÓD  ROVATOK    

powered by